החלטה בתיק ת"א 7225-04-09

פתח דבר

מונחת בפני תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין בשטח של 9,996 מ"ר, המצויים בבאר יעקב והרשומים בלשכת רישום המקרקעין ברחובות כחלקה 104 בגוש 4041 (להלן - המקרקעין).

רקע עובדתי וטענות הצדדים

על פי נסח רישום המקרקעין, אשר צורף כנספח א לכתב התביעה המתוקן, התובעות והנתבעים - כולם -  רשומים כבעלים במשותף (במושע) של המקרקעין - כל אחד על פי חלקו היחסי בהם. יחסי הצדדים אינם מוסדרים בהסכם שיתוף כלשהו.

בהתאם לתכנית מתאר ממ/במ/1492 (להלן - התכנית), המקרקעין מיועדים בשלמותם, לאיזור משולב של מסחר ודיור.  עפ"י התכנית ניתן לבנות במקרקעין 190 יחידות דיור וכן שטח למסחר.

טענות התובעות

לטענת התובעות, אין כל אפשרות לפירוק בעין של השיתוף במקרקעין מהסיבות הבאות:

·        בהתאם לתכנית, המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין. על פי התכנית, המקרקעין הינם חטיבת קרקע גדולה בעלת צורה לא רגולארית, עליהם תוכנן פרויקט משולב למגורים ולמסחר, כך שמתחת לבנייני המגורים ייבנה מרכז מסחרי נרחב ומתחת למרכז המסחרי יבנה מרתף תת קרקעי נרחב.

·        מספר הבעלים הרשומים במקרקעין הינו רב ונוכח חלקו היחסי של כל אחד מהבעלים, הרי שחלוקה בעין תותיר בידי הבעלים הרשומים "בדלי מקרקעין", כלשונן של התובעות בכתב התביעה המתוקן (סע' 12.2).  

·        חלוקה בעין תגרום לשותפים הפסד ניכר, הואיל ושוויים של כלל "בדלי המקרקעין" ייפול באופן ניכר משוויים של המקרקעין כמקשה אחת, בעלת זכויות בינוי מאושרות. 

·        לאור ריבוי בעלי הזכויות במקרקעין, כאמור לעיל, ובהתחשב בזכויות הבניה המסיביות שאושרו, הרי שרק על ידי ריכוז כל הזכויות במקרקעין ומכירתם לידי בעלים אחד בעל יכולת ואמצעים להבטחת בניית הפרוייקט, ימומש התכנון המאושר ויוגשם פרויקט הבינוי במקרקעין.

·        שיהוי נוסף במימוש התכנית משמעותו פגיעה בציבור ממנו נמנעים המסחר והשירותים, שאושרו בתכנית. 

התובעות טוענות עוד, כי זכותו של כל שותף לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. זאת על פי הוראת סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - החוק).

יצויין, כי התובעות הגישו את חוות דעתו של שמאי המקרקעין רון רודיטי, ולפיה, לא ניתן במצב התכנוני התקף לחלק את המגרשים בין הבעלים השונים חלוקה בעין וכל נסיון לעשות כן מחייב הכנת תכנית מפורטת, הליך  שיגרום להפסד ניכר לכל אחד מהבעלים.

לפיכך, ומטעמים אלה, התובעות טוענות, כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין למרבה במחיר, בהתאם להוראת סע' 40(א) לחוק, תוך חלוקת התמורה בין הצדדים, בהתאם לחלקיהם היחסיים במקרקעין. עוד טוענות התובעות, כי יש למנות את בא כוחן ככונס נכסים מטעם בית המשפט ולהסמיכו לפעול לשם פירוק השיתוף ומכירת המקרקעין. בסיכומיהן הוסיפו התובעות והודיעו, כי בכל מקרה לא תתנגדנה התובעות למינוי כונס נכסים, שאינו קשור למי מהצדדים בתביעה.

טענות הנתבעים 1-5;  9-20 ; 22-23

נתבעים אלה, המהווים כ- 86% מכלל הבעלים במקרקעין, מסכימים ואף דורשים את פירוק השיתוף. גם לטענתם, הפרויקט - וממילא גם המקרקעין - מהווים מקשה אחת ולא ניתן להפרידם ולבנות חלקים מהפרוייקט בלבד. לפיכך פירוק השיתוף באמצעות חלוקה בעין אינו אפשרי.

הנתבעים עומדים על כך שזכות כל שותף - ודאי בעלים של כ- 86% מהזכויות במקרקעין - לדרוש בכל עת את פירוק  השיתוף לשם מימוש זכות הבניה במקרקעין. 

לטענת הנתבעים, יש לאפשר לבעלים יחיד לפתח את הפרוייקט ולבנות 190 יחידות דיור ושטח מסחרי כאמור בתכנית.